아파트 관리체계를 쇄신하기 위한 특단의 개혁이 필요함

아파트 관리체계를 쇄신하기 위한  특단의 개혁이 필요함


K-apt. net개편운용의 관리비 透明性에 있어, 국토해양부는 아파트 관리비 공개범위 확대 등을 위해, 기존의 공동주택시스템(www. K-apt. net)을 全面 改編하시는 여러분께서 국민을 위한 政策에 苦心하시는 것을 보고 매우 의미 있는 일이라고 생각한다.

연합뉴스에 의하면,
현재 운영 중인 공동주택 관리정보 시스템은, 해당 아파트단지 관리비를 매월 인터넷을 통해 전체 아파트단지별로 公開하고 있다.

관리항목도 28개 항목에서 개편되는 시스템은 공개 항목수도 48개 항목으로 높여놓았다.

이와 함께, 주택관리업자 및 각종공사업체 선정 시 入札과정에서 발생할 수 있는 非理나 入札談合등을 事前에 遮斷하기 위한 전자입찰 시스템도 도입돼 입찰 전 과정이 公開된다.

아울러, 아파트 관리업자에 대한 입주민의 滿足度를 공동주택관리 정보시스템을 통해 정기적으로 設問調査하고, 그 결과를 公開할 計劃이다.

이에 따라, 2013년부터 아파트 입주민은 연 1회 아파트 管理水準 滿足度에 대한 設問調査에 참여하고, 서비스滿足度 점수를 지역별 평균 점수와 比較할 수 있다고 한다.

공동주택인 아파트 건축이 30여년의 세월이 지나고 있다.
하루 아침에라도, 現行의 아파트管理制度가 바꿔져야 하겠지만, 그리쉽게 되리라고는 생각하기 어려운 것은 여러가지의 新非理手法이 登場할뿐만 아니라, 現在運用하는 아파트관리에서도 公開되지 아니하는 不正非理가 수 없이 陰地로 묻치고 있다. 이는 아파트관리 체계가 公金에 연루된 사람들의 먹이사슬로 이어지기 때문이다.

지금으로부터 15년 전에 각 아파트에서 관리비 不正非理로 대거 告發 告訴事件이 發生한 일이 있다. 그러나, 어떻게 된 일인지 유야무야로 끝나, 피 고발인 동대표 들로부터 밀려나 고발인 입주민은 살던 아파트를 떠나게 된, 사건들이 있었다. 이런 일이 일어나야 되겠는가?  

이런 事件을 당한 당사자나 2008년도 國政提案때에 아파트관리건에 提案人들의 제안내용이 政府의 白書에 담겨져 있는 것으로, 國民이 願하는 것이 무엇인가에 맞추어 국민의 아파트 관리문화를 쇄신하여야 하겠다.

國土海洋部의 자체적인 案으로 실행시에 한번의 跛行이 될 시에는, 그 조직 세력들에게 더욱더 不正非理를 助長해주는 格이 되기에, 이러한 아파트관리 제도를 탈피하기 위한, 改革 次元에 있어서도, 어느세력의 壓力이 있어도, 이를 排除하여, 우리나라의 未來를 바라볼 수 있고, 國民이 便安하게 삶을 영위할 수 있게, 政府가 앞장서서 改革의 義務를 完遂할 責任이 있다.

文民政府가 들어서서부터 지금까지, 아파트 管理規約이라는 自律自
治의 規約書를 만들어, 각 시 구청에서 아파트단지마다 配布하여, 입주민에게 알리고 있지만 그대로 이행되지 않는데서 문제가 있다.

압구정 아파트 90억 관리비 부대사업비 등 횡령사건에 매스컴을 통해 “이제는 國家에서 아파트管理를 해야 할 때 입니다.” 라고 主唱한 분이 있었다. 이에 우리 단체도 아래와 같은 목적과 이유에 근거하여 이러한 취지에 적극 동조한다.


                    1.目的

1-가. 입주민의 財産保護와 자라나는 젊은세대의 삶과 앞으로 태어나는 次世代를 위하고

1-나. 國家紀綱에 있어, 국민이 거주하는 공동주택인 아파트에서, 부정비리가 後孫에 까지 轉移됨을 遮斷하고

1-다. 國內外的으로 犯罪社會, 犯罪國家의 汚名을 벗어나는 길이고

1-라. 국가는 각 아파트 입주자 대표회의 회장에게 非法人 고유번호를 附與한이상, 아파트에서 발생하는 부정비리를 國家가 管理  할 責任과 義務가 있고

1-마. 이것은 集團共同體의 아파트로서, 공동의 管理基金(公金)으로 管理運用하는 集團體制(입주자대표회의)로서, 이에 대한 適用法  (현재는 告發 告訴건으로 되어 있음)을 改定하여, 不正非理에 대한, 處罰法까지 改定하여 할 義務가 국가에 있으며

1-바. 아파트 管理運用에 있어서 婦女會는 입주민의 一員으로서 監視 監督 次元에서 監理할 義務가 있고 선조님들의 두레精神文化를 繼承해 나가야 할 것임

1-사. 이는 입주자 대표회의 회장이 社會正意에 의한 管理運用에 責任이 뒤따르는 것으로, 責任人으로서, 責務를 다하여야 할 것임  
                    
                    2. 理由

아파트관리 운용의 실태에 있어, 일부 아파트에서는 관리운용이 雜音없이 운용이 되는 곳도 있지만

문제는 입주자 대표회의 회장이 부정비리를 排斥하고자 하는 正義感이 결여되어 있다는데 있다.

2-1. 이는 아파트 입주민의 主人意識이 구조적으로 不誠實할 뿐더러, 통반장 또는 노인회장, 입주민중에도 법조인, 공무원, 바르게  살기위원 등등의 주민들이 있어도, 아파트관리운용에 關與하지 아니하는 無關心한 주민들이 있다는 것도, 重要한 問題이지만, 법적으로 對抗할 힘이 없을 뿐만 아니라, 부정비리를 획책하는
사람들로부터 生死의 威脅까지 받으니, 그 누가 나서서 불의와 싸우겠는가?

2-2. 아파트 입주자 대표회의 회장, 동대표 등과 관리소장, 부녀회장과의 癒着 關係로 이어지면, 不正非理를 막을 길이 없으며

2-3. 이들은 아파트 관리인으로 安住하여, 입주민을 對象으로 관리비를 背任橫領뿐만 아니라, 背任詐欺를 하기 때문이다.

2-4. 일부 아파트 입주자대표회의와 반대입주민, 또는 부녀회의 간에 公金關係 밥그릇 싸움으로 法廷으로 비화하고 있다.

2-5. 부녀회는 法院의 判例로 보아 法的地位가 없는 것으로 선조님들의 두레文化精神을 忘却한것으로, 입주자대표회의와 유착하여 “부녀회가 그 동네를 망친다”라는 말이 유포되고 있다.

2-6. 아파트주민이 각 구청 주택과에 아파트관리 문제 건에 문의하면  법적인 권한이 없다는 말로, 법으로 해결하라는 말을 듣고 되돌아오는 것이 현실이다.

2-7. 이러한 민생에 직결된 사항을 等閑視한 국가는, 국민이 원하는 것을 傍觀 放置하고 있다고 볼 때에 국가는 직무유기를 하고 있는 것이다.
                
                    3.부정비리의 방법

3-1. 최초 입주 시에 아파트 건설사와의 관계된자가 입주민으로 입주하여 입주자 대표회의를 구성하고, 부녀회를 조직하여

3-2. 입주자 대표회의 회장과 동대표, 부녀회 회장을 비롯 관리소장을 앞세워, 아파트 내에서 할 수 있는 모든 不正거리를 찾을 뿐 만 아니라

3-3. 工事不實로 인하여, 다음 期會로 또다시 그 일을 되풀이 하는 作態 이고 보면, 입주민들 중에 아는 주민은 모르쇠요, 일찍 출근하고 밤늦게 귀가하여 모르는 주민은 모를 뿐이고

3-4. 특히, 부녀회장은 부녀회원들을 앞세워 입주자대표회의 회장과 다를 바 없는 영업이권을 행사하며 아파트관리운용 책임에 대하여는 모르쇠로

3-5. 부녀회원과 부녀회장이 입주자 대표회의를 감싸는 행위는 부정비리를 눈감아주는 것으로 되고 있고

3-6. 이들은 3년 이상 거주 하면서부터 동대표 선거위원, 또는 부녀회 임원을 거치면서 동대표로 선출되며 입주자 대표회의 회장을 하게 됨

3-7. 이렇게 부정부패의 먹이사슬로 맛들인 인간들은 타 아파트로 이주하여 또다시, 부정비리를 일삼는 철새족도 있다하니, 이사회가 얼마나 腐敗가 盛行한다는 것을 立證하고 있다.

3-8. 위와같은 부정 부패가 非一非再하여, 어느 아파트에 그치지 아 니하고 전국적으로 蔓延이 되어 있다는 것이다.

우리 단체에서는 아파트 부정비리의 부패 사례를 많이 수집하였으나 그 중에 대표적인 3가지만 밝혀 보겠다.

                    4.부정비리 사례(1)

하자보수 보증서의 보증금 사건으로는 3년차와 10년차가 있는데 아파트건설사와 입주자대표회의 회장과 임원, 위탁업체의 관리소장, 하자보수에 필요한 견적서의 견적회사, 그리고 보증회사인 건설공제조합과의 癒着 關係를 보면

4-1. 년차 하자보수 보증서 (건설공제조합 발행. 과거에는 보증채권자가 관할 구청 앞으로 되어 있었으나, 현재는 각 아파트입주자대표회의 회장 앞으로 발행)

4-2. 건설사측에서 그 당해년도 하자보수를 입주민에게 보수공사를 생색내기식(발전기금)으로 끝내는 와중에 아파트 입주민의 동의서작성(부녀회와 각 세대별 통반장, 경비원까지 독려)

4-3. 년차 보수공사를 종료한 것으로 하여 건설사(주)대표이사(이하 “을”) 시공사와 입주자대표회의 회장(이하 “갑”)과  발전기금 대체 건으로 년차 하자보수 책임종료 건으로 합의서 작성(공사할 부분이 있음에도 종료한 것으로 하여),

4-4. 년차 하자 종결확인서 (입주자 대표회장과 관리소장의 날인)  

4-5. 하자보수 책임완료확인(원) (각동대표 날인)

4-6. 견적서 (견적회사)  

4-7. 하자보수 보증금 수취에 관한 건설사의 위임장 ((위임자 대표이사(“을”)와 위임 받는자(수임자 아파트 입주자대표회의 대표와 임원일동을(“갑”))

4-8. 건설사의 법인 인감증서, 등의 서류를 관할건설공제조합에 제출

4-9. 하고, 최종적으로 하자보수보증서가 건설공제조합에 귀속되면 아파트 측에서는 보증채권자로서 효력을 喪失되는 것이다.

위의 서류를 見積會社가 작성하여 建設社를 통하여 建設共濟組合에  제출시 서류개봉은 발전기금에 대한 약정 일에 입금을 아파트 관리통장으로 입금과 동시에, 그 효력이 발생하여, 년차 보증은 종료되는 것으로, 견적회사 측에서는 성공 사례금00%(발전기금)와 하자보증금 수취에 관한 위임장의 액면가의 성공사례금을 별도로 용역비를 요구하는 등, 견적회사에 이를 개진하면, 경찰서에 가서 알아보라고도 한다. (위와 같은 서류는 건설공제조합에도 있음)

위항의 1995.09.20-2005.09.19 기간의 예를 들어 보면

1,000세대를 1단지 마을로 하여, 3년차,10년차 하자보수 보증금에 대
한 건은 00 아파트입주민 000세대를 1,000세대로 환산하여 3년차와 10년차의 합이 17억1천1백5십만원(1,711,500,000)에 10년차 하자보수보증 금액은 이에 4:1에 불과 하다.
세대당 2,163,716.814원에1,000세대로 보면 21억6천3백7십1만6천8백1십4원에 3백5십5만세대를 1,000으로 나눈 3,550단지로 곱한 금 7조6천8백1십1억9천4백6십9만2백6십5원4십8전으로 일부금은 입주민 생색내기(발전기금)로, 일부금은 아파트대표회의 측에, 일부금은 건설사에 일부금은 견적회사(서류작성으로 성공하면 성공사례금으로)에, 그에 필요한 서류를 건설사가 건설공제조합에 제출하여 성사가 되면, 分配되는 것입니다. 건설공제조합에서는 그에 상응하는 하자보수보증서의 약관에 의한다지만, 과연 정상적인 약관대로 이행이 되었을까 의문이 간다.

이것은, 아파트건축공사가 示方書대로 공사를 해도, 콘크리트(철근자재미달과 부식자재 등) 구조물은 크랙의缺點과 不實로인한 工事問題로 인하여 보증하는, 하자보수보증서는 보증채권으로, 保證金額은 擔保金으로, 입주자 대표회장 앞으로 保全되어, 3년차, 10년차 공사시기가 되면, 건설공제조합(보증채무자)에 접수 후, 보장기간안에 건설사의 공사가 完璧性이 있다면 건설사(채무자)의 몫이요, 아파트의 하자보수공사부분이 있으면, 입주민(보증채권자)의 아파트 하자보수공사비 擔保金인것으로, 아파트 유지補修工事를 이행하여야 하나 하지아니하고, 장기수선 충당금과 수선유지비에서 입주자의 관리비가 누수되는 것이다.  

                    5.부정비리 사례(2)

5-1. 아파트 관리비 부과 내역서중에 전기요금은 한국전력에서 일괄적으로 자동이체수납 하는데 여기에서, 2005년도12월에서6월까지의 예를 들어 관리비부과내역서의 납부액 比較分析한 아파트 전기요금징수 사항을 보면,
수신인
∎ 월분 ; 아파트검침량과 납부액. - 한전검침사용량과 수납액.=(잔액금의 행방?)

12월분 ; 318,928kw. 44,162,550원 - 304,744kw. 43,101,400원의  차액=(1,061,150원)

11월분 ; 314,946kw. 49,872,030원 - 300,714kw. 43,224,970원 (정상). 과납으로 48,808,530원의 착오금 5,583,560원은 환급하고, 차액 =(1,063,500원)

10월분 ; 303,157kw. 39,462,630원 - 288,353,kw. 38,408,030원의 차액= (1,054,600원)

09월분 ; 338,202kw. 51,509,930원 - 323,705kw. 50,066,900원 (정상). 과납으로 50,316,400원의 착오금 249,500원은 환급하고, 차액=(1,193,530원)

08월분 ;   kw. 67,211,830원 - 355,529kw. 65,536,020원(정상).
        과납으로 65,894.970원의 착오금 358,950원은 환급하고, 차액=(1,316,860원)

07월분 ; 314,928kw. 42,194,670원 - 299,993kw. 41,073,050원의 차액=(1,121,620원)

06월분 ;   kw. 41,452,240원 - 295,343kw. 40,422,630원의 차액  =(1,029,610원)

위에서 보시는 바와 같이 殘額金 行方에 대하여, 解明이 없는 것으로, 이는 아파트 관리비 항목에서 기타용의 전기 사용처인 한국통신, 하나로통신, 데이콤, 케이블TV, 파워콤, 등에서 모자분리를 하지 아니하고, 사용한 전기요금과 사용전력량을 부풀린 것으로 판단한다. 이는 한전담당자 000씨가 본건 부정 비리 제보자와 관리소장과 합석하여 해결하라고 동의서를 받아간 일이 있음, 한전측은 별개의 사항임을 內容證明의 答書內容에서 追跡한 內容으로, 아파트관리 측에서 管理費 漏水가 있다는 것이다.
  
                    6.부정비리(3)

6-1. 입주민도 모르게 부품 교체공사도 하지 아니하고, 교체한 것으로 하거나,

6-2. 정상적인 제품도 사용년도가 지났다 하여 임의로 고장을 내어, 입주민에게 공개도하지 아니하는 수법도 여러 가지이다.
     이와 같은 사례에서 볼 때에 부정비리는 陰地에서 이루어지는 것으로, 관리비 회계감사가 實事에의한 會計監査가 이루어질 수 있을까?
     위와 같은 부정비리가 국토해양부에서 推進하는 아파트관리비에 대한 透明性 公開對象에서 公開가 될까?




                    7.代案                    

1. 아파트 입주민은 主人 意識體系를 세워, 監視監督을 지속적으로 하여야하며

2. 부녀회는 法院의 判例로 보아 法的地位가 없는 것으로, 선조님들의 두레文化精神을 忘却한것으로, 繼承하지 못할 바에야 입주자대표회의와의 關係를 淸算遮斷 하기 위하여 해체하여야 하며
    
3. 기본적인 아파트 관리체계에서 입주자 대표회의 회장을 非法人으로 委囑을(固有番號) 주지 말고, 社外理事 회의체로 운용할 것을 제안한다.

4. 과거 하자보수보증서를 각 구청별로 관리하였던 것과 같이 국가 에서 직접관리에 참여하는 제도를 세워, 각 구청 주택과에 법적인 권한을 부여하여 아파트 관리 問題件에 問議하면, 責任있는 민원 대응이 있는 共同住宅運用 체계를 세워야한다.

5. 이 운동은 아파트 입주민으로부터 시작하여 전 국민으로 아파트 관리 비리척결에서 시작하여 총체적인 부정 비리를 척결하는 운동으로, 실사교육(아파트의 경우 시방서에 근거를 확인하는 등), 홍보(K-apt. net개편운용의 관리비 透明性 등), 監視體系등을 두어, 전국적으로 청렴 공정한 사회를 구축하여 나아가야 할 것이다.

                        사실련 자문위원 강갑신